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昆明城真正迎来地铁时代 北市区房价趋稳

来源:网络 作者: 时间:2019-08-14

“巴黎地铁之父”费尔吉斯·比耶维涅有一个梦想,编织一张实用、方便、高效的交通网络。尔后,地铁像蜘蛛网遍布巴黎的城乡,并成就了今日巴黎的繁华、时尚与浪漫。

去年,昆明(楼盘)地铁首期南段工程开通,但由于南段连接的并不是昆明主城区,没有形成的网络,使得南北市区的联系仍然不紧密。昆明地铁首期工程的全线贯通,无疑将使南北市区全线连网。

4月30日,从北部客运站到呈贡大学城,昆明地铁首期工程将全线通车试运营,届时,昆明将有一条真正意义上的穿城地铁。

首期工程贯通,除了能在一定程度上改善昆明的南北交通,还能在一定程度上刺激沿线经济和商圈发展。地铁,一定程度上代表着人流、高昂租金和物业升值,代表着城市未来的发展方向。

我们走访了即将被地铁贯通的北市区。这里聚集着昆明最多的住宅区和商圈,沿线中介大多表示,目前北市区商业已经趋于成熟,地铁会否带动房价和租金的上涨,有待观望。而沿线房地产商则表示,地铁的贯通,在一定程度上会促进二手房的销售。

 现状

 

北市区楼盘住宅已经成熟

将要贯通的地铁首期工程,最受瞩目的当属其北段,即环城南路到北部客运站。地铁在这一区域横穿整个北京(楼盘)路,即昆明商业和住宅最集中的区域。

打开昆明地图,这一段周边大量聚集的楼盘就跃然眼前。据不完全统计,地铁2号线周边楼盘多达30余个,有鑫益龙江雅苑、万科金域缇香、金江小区·云苑、金领时代、俊发城、欣都龙城,等等。

这一带属于昆明传统意义上的北市区,目前开发的楼盘以小高层、高层普通住宅为主,世博板块以别墅和花园洋房居多。记者从中介公司了解到,目前北市区沿线及彩云北路的入住率越来越高,尤其是北京路上的房子。从亮灯率来分析,北京路北端是目前昆明人口最为密集的地区。

就商业而言,随着开发商有意识地开发商业裙楼和底商的带动,加之多年积淀的商气,北市区的商业形态已逐步形成。

机遇

 

二手房交易量有望上升

区位是房地产市场价格最重要的决定因素之一。离市中心越近,价格越高,反之就会相对偏低,但随着昆明地铁首期工程的全线开通,这种情况或有所改变。

1863年,随着世界上第一条地铁—伦敦地铁的运行,人类迈入地下轨道出行元年,如今,地铁已成为城市国际化的标志和象征。在国外,几乎所有区域化购物中心都依托地铁而建。地铁的大流量、快速、安全、便捷等特点,为人们生活带来了许多便利,同时也提升了沿线物业的地段优势,给沿线住宅物业带来大幅度的升值潜力。以香港为例,地铁总长虽然只有43.2公里,但日客运量高达220万人次,最高时达到280万人次,地铁商铺2004年带来的经济收入超过96亿港币。香港地铁开通后,物业平均升值近50%,投资回报率达到15%。

昆明地铁贯通北市区之后,会给北市区带来哪些商业机遇,是否会促进北市区物业价位上涨。记者就此走访了北市区沿线的楼盘和中介公司。

位于北京路延长线上的锦业地产开业已有5个年头,其高级置业顾问吴星亮见证了北京路及其延长线从地铁围挡施工到即将通车的全过程,也见证了该区域房价及商业的走势。

吴星亮介绍,虽然地铁即将贯通,但尚未出现楼房及商铺抢购潮。“去年到今年,北京路沿线的房屋销售和商铺销售都很平稳,没有人因为地铁即将开通跑过来专门买房。”吴星亮说,北京路及其延长线属于昆明主城区传统意义上的北市区,近年的建设使得该路段的商业已经趋于平稳。

吴星亮告诉记者,现在还不能下结论说,地铁运营一定能给北市区带来源源不断的人流和商业机遇,这将是一个缓慢的过程。

“我能预测到的,是未来二手房的销量可能会上涨。”吴星亮说,北京路沿线二手房的销量一直不错,特别是小户型房源,价格适合刚需。

据其介绍,在房地产市场,二手房的价格是许多业内调研人士颇为看重的指标,相比新房,二手房具有“先行性”,能更敏感地感受市场变化,同时也更能反映同一类型房源的价格变动情况。

“此前二手房销售一直不错,但碍于交通拥堵,没有出现大幅度增长,地铁修通后,二手房销售可能会出现增长。”吴星亮说。

解码

 

不太可能产生房价大幅上涨

地铁首期工程即将全线贯通,给市民带来机遇的同时,也让市民担心它会否带来沿线房价的上涨。记者从部分中介及房地产销售中心了解到,北市区地铁沿线的房价已经过了上涨的高峰期,目前已趋于平稳,未来上涨的幅度不会太大。

“北市区房价上涨最厉害时是2009年到2010年,那时候北京路地铁快要进入施工阶段,很多人看到了潜力。”吴星亮回忆,2009年之前,北京路地铁沿线的房价在11000元/平方米左右,2009年到2010年期间,房价每平米上涨了1000元,这都是地铁带来的效益。

据其介绍,从2013年开始,北京路地铁沿线的房价始趋平稳,有的楼盘还出现了小幅下跌。

位于北京路延长线上的俊发城是个在建楼盘,地铁首期工程北段沿着楼盘而上,对于俊发城而言,地铁的修通无疑会带来便捷的交通和更多的商业机遇。

但是否会带动俊发城房价的上涨呢?其工作人员认为“不太可能”。前述人员介绍说,目前俊发城均价8000元/平米以上,虽然地铁即将贯通,但是昆明人还没有形成地铁出行及购物的意识,很难马上带动房价上涨。

“昆明市民没有地铁意识,在他们印象中北京路属于拥堵区域,就算地铁修通,也很难马上考虑来买房,也就不可能出现房屋抢购潮。”俊发城另一名工作人员说,此外,这些年的房地产调控政策,也使得房价大幅上涨不太可能。

展望

 

地下商业区将诞生写字楼商务空间大

虽然目前北市区商业趋于成熟,多数人士对于能否带来新一轮的商业机遇也持观望态度,但从以往的经验来看,市中心地下商业将会随着地铁的到来,迎来全面爆发。因为,市中心地下商业人流最为集中,地铁线路停靠最多。满足了高涨的人气,再呼应附近早已成熟的商圈,必将形成新的热点区域。如金碧站、得胜桥站。此外,昆明火车站也是焦点区域—人流量较大,有不少人停留,因此被不少投资客看好。

未来的地铁生活对写字楼商务也可能具有拉动作用。对于企业来说,昆明地铁首期工程北段沿线的商务写字楼众多,交通发达、商业成熟,对于上班一族等,工作和生活选择可以更加多元化;对于投资者,可选择的投资产品更多,不用再局限于南屏街、东风广场等一类核心价高的商圈,也不用只关注规划中的CBD、次CBD等。

瑞景地产总经理孙勇飞曾表示:“昆明地铁对其上物业的影响没有北上广深等一线城市那么大,但20-30%的影响还是会有的。”

 商业期待连网、挖潜能

去年,昆明地铁首期南段工程开通,但由于南段连接的并不是昆明主城区,没有形成的网络,使得南北市区的联系仍然不紧密。昆明地铁首期工程的全线贯通,无疑将使南北市区全线连网。

随着市级行政办公单位搬迁呈贡的实施,南市区的开发建设进入白热化阶段。昆明政府在南市区基础设施方面的投入奠定了发展基础,大规模的住宅项目及部分的商业项目快速建设,形成现阶段南市区房地产开发全面开花的格局。

但还有一个现实情况不应忽略。目前南市区及呈贡的商业建设由于交通等原因,还是没有挖掘出最大的潜力。首期工程全线通车,给了南北市区很大的潜力挖掘空间。

昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远认为,从社会效应及经济发展的角度来看,地铁骨架网的成形,将城市的区位优势向四周扩散,人们的置业首选地也开始扩散出去,最直接的效应就是带动了地铁沿线周边的房价上涨以及周边区域的经济繁荣。同时,都市土地资源最为紧缺,地铁网络的成形,为城市建设发展提供了巨大的土地开发潜能,也给城市的未来发展提供了绝佳的机会。


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